Location de logements meublés non professionnelle
La location meublée non professionnelle est une activité BIC (bénéfice industriel et commerciaux) qui consiste à louer des biens meublés.
Attention il faut distinguer ces revenus des revenus fonciers consistant à louer des biens non meublés.
Conditions
Avoir un bail meublé (durée maximale d’un an ou de 9 mois s’il s’agit d’un logement étudiant)
Présence de meubles tel indiqué dans la loi Alur 2015 (literie, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien, four (ou four micro-onde), plaque de cuisson, réfrigérateur ET congélateur, ustensiles de cuisine, vaisselle) à minima.
Destination finale des biens concernés
Les locations à résidence de service (d’étudiants, de tourisme, de séniors)
Locations de chambre ou de logement meublé(e)
Location d’une partie de la résidence principale, chambres d’hôtes ou gites ruraux
Fiscalité : Micro ou réel ?
Micro
Détermination du bénéfice après un abattement de 50 % sur les loyers générés, puis imposition à l’impôt sur le revenu et à la CSG de ce bénéfice.
Exception régime location meublée de tourisme (déclaration en mairie) dans ce cas abattement de 71 %.Pas d’obligation comptable
Réel
Détermination du bénéfice après déduction des charges (taxes foncières, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, entretiens, etc.) ainsi que de l’amortissement du bien.
L’option est valable pour une période minimale de 2 ans.
Amortissement
L’amortissement est la constatation de la dépréciation comptable de l’immeuble réparti dans le temps.
Exemple Lot B et C : Une personne achète un immeuble 275.000 euros (on estime le terrain, qui est non amortissable, à 55 000 euros), compte tenu de l’âge de l’immeuble on détermine la durée d’amortissement à 35 ans. Dans notre cas nous aurons un amortissement de 220 000 / 35 = 6.300 euros par an, somme qui viendra s’ajouter aux charges et donc diminuer notre bénéfice.
Exemple
Micro
Loyer : + 14 400
Abattement 50 % : – 7 200
Bénéfice : + 7 200
Réel
Valeur de l’immeuble hors terrain 220 000 euros, durée d’amortissement 35 ans.
Loyer : + 14 400
Charges : – 3 600
Intérêts emprunt et assurance : – 3 500
Amortissement (hors meubles) :- 6 300
Amortissement meuble : – 1 000
Bénéfice : + 0
Que deviennent les amortissements en cas de vente ?
- Dans une société, la détermination de la plus value de cession se détermine de la manière suivante : Prix de vente – Valeur d’acquisition + Cumul des amortissements.
- Dans notre exemple après une période de 30 ans et un prix de vente de 300 000 euros : 300 000 – 275 000 + 220 000 = 245 000 de plus value,
- Cependant dans le cas de LMNP la plus value est calculée selon la règle des plus values des particuliers, sans la prise en compte des amortissements passés et en ayant un abattement pour durée de détention au niveau du calcul de la base pour l’impôt et la CSG.
- Dans l’exemple ci-dessus la plus value ne serait que de 25 000 euros et aurait un abattement de 100 % pour l’impôt sur le revenu et les droits sociaux.
Avantages
Déductibilité de l’amortissement après option pour le réel.
Amortissement non pris en compte pour le calcul de la plus value.
désavantages
Plus de formalités
Soumis à la CFE
Cotisations sociales si dépassement de certains seuils.
